CIBC出细则:外国买家贷款容易的日子一去不返

日前,CIBC悄悄向抵押贷款顾问下发通知,所谓“国外收入贷款政策”正式终止。该计划于2018年2月1日更换为新的政策,旨在确保符合 OSFI的B-20标准。这一变化将对利用国外收入申请CIBC(加拿大最大银行之一)抵押贷款的人产生巨大影响。

旧政策
在CIBC旧系统下,外国买家和国际学生获得抵押贷款非常容易。如果首付超过35%,就可以获得无保险的抵押贷款。在很多情况下,收入都不需要证明。这并不是秘密,有些分行甚至还做广告宣传。

新政策
新的收入审核制度要严格得多,主要为了符合B-20贷款指导原则。下发给抵押顾问的内部文件规定了具体操作中的指导性意见。其中的新要求包括,贷款申请必须获得:
· 客户的T1总表,申明外国收入(第104行)。
· CRA表格T1135,又名国外收入核实声明,显示资产。
· 使用收入的公司需要CRA表格T1134(Information Return Relating To Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates)。
· 加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告,以确认外国是否有债务。

从该文件看来,抵押贷款金额将仅限于根据已向CRA申报的海外收入和资产的数量来核定。这听起来不是什么大问题,但它适用于多伦多和温哥华等城市。在这两个城市,越来越多人迁入房价最昂贵的社区,却只申报贫困水平的收入。一些观察人士认为,设立这种要求的目的,就是针对海外收入不在当地申报的情况。因为真正的低收入家庭连豪宅的地税都付不起。

政策变化针对谁?
CIBC是第一家有新政策详细信息的银行,但有消息来源证实,六大银行里的另外两家也正在讨论类似的规则。严格核实收入的政策确实给房地产价格从两方面带来下行压力。

首先,逃税的非居民购买房屋的成本会更高。其次,他们可以贷款借到的金额将根据申报的收入,再按照压力测试的标准来确定。

那些计划购房的人就无法再报贫困收入。希望获得抵押贷款的逃税者将不得不支付所得税的“额外”成本,以获得CIBC的无保险抵押贷款。这些所得税将会扼杀房产收益,同时可能降低房屋销售量。或者他们就无法在CIBC或者其他预计将遵循类似规则的银行获得抵押贷款。

对非居民或非永久居民买家收入进行压力测试也将压缩资本。以前,没有保险的买家只要付个首付,几乎可以购买任何房产。不需要真正证明你有足够的收入。现在,既然无保险的抵押贷款需要进行压力测试,并且需要申报收入,那这些借款人将与加拿大人一样,受到相同的规则约束。

CIBC是一家以积极吸引外国买家而闻名的银行,现在也是第一家推出国外收入审核制度的银行。与他银行极有可能跟进效仿,外国资金面临在银行贷款购房的新障碍。OSFI B-20规定外加中国资本管制,两者加起来可能比非居民炒房税更有效。

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